بعد انخفاض أسعار العقار.. المستأجرون في دبي يوجّهون أنظارهم للتملّك

قد يؤدي الانخفاض في أسعار العقارات إلى إقناع المغتربين الذين يعيشون في دبي بالشراء عوضًا عن العيش في السكن المؤجر.

وخلال الـ 12 شهرًا الماضية وعند نهاية الربع الثالث من العام 2016، شهدت العقارات المعروضة للبيع للتمليك بمناطق مثل: دبي مارينا وجميرا بيتش ريزيدنس ووسط المدينة ومناطق أخرى، انخفاضًا ملحوظًا في أسعارها، بنسب تتراوح بين 2.4% وحتى 4.5%، وذلك بحسب أحدث تقرير لشركة "كافنديش ماكسويل" الاستثمارية.

وقالت صحيفة "غولف نيوز" في تقرير لها، إنه إذا كان بإمكان المرء مدّ الخط الزمني منذ نهاية الربع الثاني من العام 2014 إلى الربع الثالث من العام 2016، سيلاحظ بأن الانخفاض وصل إلى نسبة 12%، وذلك وفقًا لما أضافته الشركة الاستشارية.

ويرجّح بعضهم أن تنخفض النسبة أكثر من ذلك وخاصة في العقارات الموجودة في نهاية الكتلة السكنية، لكن على أساس حسابات الربع سنوي، سنلاحظ بأن النسبة تتباطأ بشكل ملحوظ، فتشهد النسبة بين الربع الثالث من العام 2016 إلى الربع الثاني من العام نفسه، تراجعًا بنسبة 0.4% فقط في فئة الشقق السكنية.

وقالت صوفيا أندرابي، رئيس شركة تثمين عقاري: إن "المشترين الذين يفضلون الانتقال إلى العقارات التمليك بدلًا من المستأجرة عليهم أن يكونوا قادرين على تلبية متطلبات الإيداع".

المشهد العقاري

وفقاً لهذا الشرط، يجب أن تتماشى ودائعهم مع طلباتهم، وهذا يعد سببًا في إعادة البنوك في الإمارات النظر إلى الرهن العقاري بمزيد من التساهل.

ويشير التقرير المنقول عن نشرة لصندوق النقد الدولي عن الاقتصاد الإماراتي: "لقد تم تحسين نوعية القروض للأسر التي تريد شراء المنازل، فقد انخفضت نسبة القروض المتعثرة بهذا القطاع إلى نسبة 4.9% مقارنة بنسبة 10% في الفترة نفسها من العام الماضي، وهي الفترة حتى نهاية مارس 2016.

كما جاء أن: "انخفاض أسعار العقارات التمليك في الدورة الحالية لا يشكل خطرًا على القطاع المالي، على عكس ما حدث في أزمة العام 2009 إذ انخفضت أسعار العقارات؛ ما أدى إلى إنهاك الميزانيات العمومية للبنوك في البلاد".

وفي الأشهر الثمانية الأولى، بلغت أسهم مارينا دبي والخليج التجاري أعلى مستويات المعاملات، وذلك تمشيًا مع حقيقة أن لديهم أعلى مخزون من الوحدات الجاهزة والموجودة على أرض الواقع.

وهناك -أيضًا- العديد من المشروعات الأخرى تشقّ طريقها في هذا المجال، مثل إعلان مجموعة سيليكت عن طرحها لـ 31 طابقًا (و400 شقة)، فيما تنشغل وسط المدينة بالإنشاءات الجديدة مثل ساحة ماركيز.

تسليم المزيد من العقارات

وفقا لما ذكرته "كافيندش ماكسويل" فإنه تم الانتهاء من حوالي 5570 وحدة سكنية في الربع الثالث من العام 2016 فقط، بنسبة 33% من الوحدات التي تأخر الانتهاء منها منذ الربع السابق.

وإذا تمت مقارنة هذه التقديرات فسيصبح مجموع الوحدات التي تم تسليمها في الثلاثة أرباع التي مضت من هذا العام هو 10 آلاف وحدة، وهذا الرقم أعلى مما تمّ إنجازه في العام 2015 كله، وقد يكون السبب في هذا الرقم المبالغ فيه هو تسليم العديد من المشاريع، والتي كانت مؤجلة من الأرباع السابقة.

وتركّزت الوحدات المكتملة في الربع الثالث من العام الحالي في دبي لاند وواحة دبي للسيليكون وقرية جميرا، أما بالنسبة للمشاريع التي سيتم استكمالها في الربع الرابع، فيتركز معظمها في دبي لاند، يليها واحة دبي للسيليكون.

وفي الوقت نفسه، يرجّح وكلاء العقارات في دبي بأن تظل أسعار الشقق والفيلات السكنية كما هي خلال الربع الرابع من العام الحالي.

ويتوقع 75% بأن تزداد عمليات الاستفسارات من المشترين، بينما يتوقع 69% بأن تزداد المبيعات المتفق عليها. ويعتقد غالبية من شملهم الاستطلاع (نسبة 63%) بأن البائعين الجدد سيزدادون خلال الربع الرابع من العام الحالي.

وفي الوقت نفسه، يترنّح سوق التمليك العقاري في أبوظبي متأثرًا بأسعار النفط، حيث توجّب على الساحة العقارية الخضوع لبعض التعديلات الصعبة.

انخفاض قيمة الشقق السكنية

بلغ الانخفاض في قيمة الشقق السكنية في جميع أنحاء المناطق الاستثمارية في الـ 12 شهرًا الأخيرة نسب تتراوح بين 2% إلى 4%.

ووفقا للتقرير: "تباطأ معدل الانخفاض مقارنة بالربع السابق، ومع ذلك لا تزال هناك ضغوطات؛ بسبب عدم استقرار أسعار النفط وتقليل الإنفاق الحكومي، وفقدان فرص العمل في بعض القطاعات".

وتابع التقرير: "لقد انخفض متوسط أسعار الشقق السكنية في المناطق الاستثمارية بأبوظبي بنسبة 8% منذ أن بلغت أعلى مستوى لها في الربع الثاني من العام 2014، بينما يرتبط أي تحسّن قريب بعوامل خارجية مثل أسعار النفط وعدم استقرار السوق العالمي. ومع تسليط منظمة أوبك الضوء أخيرًا على مشاكل زيادة المعروض من النفط من قبل الدول غير الأعضاء، من المتوقع بأن تهبط أسعار النفط في العام 2017، وهذا سيؤثر بدوره على زيادة الطلب على العقارات السكنية في الإمارة".

كما تم عرض المطورين العقاريين بدبي، فمن المحتمل أنه حان الوقت للشركات العقارية بأبوظبي أن تبدأ التفكير في طرح أسعار معقولة.

ولأن الطلب يتزايد على الوحدات الصغيرة، بسبب مشاكل السيولة المالية لدى المشترين المحتملين، فسوف يضطرّ المطوّرون إلى تغيير إستراتيجيتهم.

لمحة سريعة

هناك انخفاض في أسعار الإيجارات، ولكن على أساس انتقائي إلى حد كبير.

انخفضت إيجارات الشقق والفيلات في جميع أنحاء المناطق الاستثمارية بأبوظبي بنسبة 1.8% وبمتوسط نسبة 2.4% خلال الربع الثالث من العام 2016. وقال جوناثان براون: "شهدت فئة الأربع والخمس غرف نوم أعلى الانخفاضات بسبب فقدان الوظائف وتراجع أسعار النف؛ ما أدى إلى ضعف الحاجة للوحدات الكبيرة".

ويعمل جوناثان كرئيس مكتب شركة "كافينديش ماكسويل" للإيجارات بأبوظبي، بينما انخفضت الوحدات الفاخرة مثل فيلات شاطئ السعيديات بنسبة أكبر من حدائق الراحة والريف، إذ بلغت النسبة 2.7% خلال الربع الثالث من عام 2016.

وفي دبي، انخفضت أسعار الشقق في أبراج بحيرات الجميرا والمدينة العالمية والمدينة الرياضية، بنسب أعلى من متوسط السوق.