6 عوامل ترسم ملامح مستقبل سوق العقارات في مصر

القاهرة- أشارت شركة جيه أل أل للاستشارات العقارية إلى 6 عوامل ستؤثر على سوق القاهرة العقارية وتُشكّل ملامحه خلال فترة الاثني عشر شهرًا القادمة.

 وقالت الشركة إن تخفيض سعر الجنيه المصري أكبر مشكلة تواجه السوق العقارية المصرية في الوقت الحالي.

وأضافت في حين أن هذا التخفيض سوف يخلق فرصًا وتحديات، إلا أننا نتوقع أن تكون محصلة التأثير إيجابية، مع زيادة أعداد الرابحين عن الخاسرين. السوق العقارية هي أحد القطاعات القليلة التي استفادت من حالة القلق وعدم اليقين التي ألقت بظلالها على مصر عقب الثورة، وقد طبقت الحكومة ضوابط رأسمالية من المرجح أن تؤدي إلى تدفق مزيدٍ من الأموال بشكل مباشر إلى السوق العقارية".

وقالت:" مع سعر الفائدة الحقيقي السالب وانخفاض قيمة الجنيه المصري، من المتوقع أن يتحول المستثمرون المحليون بشكل متزايد إلى العقارات، التي يرون فيها خيارًا استثماريًا آمنًا نسبيًا يوفر لهم حماية من التضخم ومن حدوث تقلبات أخرى في سعر العملة. كما أن تخفيض قيمة الجنيه المصري يجعل سوق القاهرة أكثر جاذبيةً بالنسبة للمصريين المقيمين بالخارج والمستثمرين الأجانب."

  وقالت سوف يؤدي التخفيض الأخير لقيمة الجنيه المصري إلى تعزيز قطاعي السياحة والضيافة، ولكن تحقيق نموٍ آخر في هذا القطاع يتوقف بشكل كبير على تحسن الوضع الأمني في مصر. ومع تخفيض سعر الجنيه المصري، قد يرتفع الطلب من المستثمرين الأجانب والمصريين بالخارج على شراء عقارات سكنية في القاهرة، الأمر الذي من شأنه أن يعزز هذا القطاع.

 وأضافت يعد التأثير الحالي لخفض قيمة العملة المحلية أمرًا يفرض مزيدًا من التحديات بالنسبة لشريحتي المكاتب الإدارية وعقارات تجارة التجزئة، حيث يواجه الكثير من المستأجرين مشكلات في الحصول على الدولار لسداد الإيجارات، حيث إن الإيجارات تكون مقوَّمة عادة بالدولار بينما تحصل الكثير من الشركات إيراداتها بالعملة المحلية.

تلقي شركة جيه أل أل الضوء على ستة عوامل رئيسة سوف تؤثر على سوق القاهرة العقارية في عام 2016 وما بعده:

التأثير المتباين لتخفيض قيمة العملة: خلال السنوات القليلة الماضية، تجاوزت معدلات الطلب معدلات المعروض وظلت أسعار الوحدات السكنية في ارتفاع مستمر بمتوسط 5 إلى 15 بالمئة سنويًا. وربما يؤدي خفض قيمة العملة إلى تعزيز الطلب من المستثمرين على العقارات السكنية وقد يعود ذلك بالنفع أيضًا على الفنادق، حيث سيجعل مصر وجهةً سياحيةً أرخص سعرًا بالنسبة للسياح الأجانب. بيد أن شريحتي المكاتب الإدارية وعقارات التجزئة قد تتأثرا سلبًا، حيث يتم الاتفاق غالبًا على أسعار الإيجارات بالدولار الأمريكي، كما ستصبح واردات السلع الأجنبية أكثر تكلفة.

التقدم في مشروع العاصمة الجديدة: وقّعت الحكومة المصرية عقدًا جديدًا مع الشركة الصينية العامة للهندسة الإنشائية لتنفيذ المرحلة الأولى من هذا المشروع والتي من المقرر أن تكتمل خلال عامين فقط. ونظرًا لأن القانون المصري يشترط ألا تقل نسبة العمال المصريين العاملين في المشروع عن 90%، فسوف يتم توفير ما يصل إلى 1.5 مليون فرصة عمل جديدة للمواطنين نتيجةً لإنشاء المرحلة الأولى من مشروع العاصمة الجديدة بمصر، وهو ما سوف يسهم بدوره في تقليص معدل البطالة. سوف توفر العاصمة الجديدة وحدات سكنية تستوعب خمسة ملايين مواطن وسوف تضم أيضًا منطقة أعمال مركزية جديدة يتوفر بها فنادق ومراكز تسوق ومتنزهات ترفيهية وغيرها.

ازدياد صعوبة الحصول على التمويل: أعلن البنك المركزي المصري العام الماضي عن خططه لتوفير دعم مالي للقطاع المصرفي من أجل مساعدته على توفير قروض عقارية بأسعار فائدة مخفضة. ولكن تخفيض قيمة العملة المحلية زاد العجز الحكومي من 10.5% إلى 11.5% كما أن تراجع الطلب تحديداً على العقارات الكبيرة (مثل الفيلات المستقلة) من جانب المستهلكين أدى إلى تباطؤ تدفق الاستثمارات إلى عروض وحدات سكنية محددة.

استمرار الإصلاحات التشريعية: قد يكون للقانون الجديد الذي تم الإعلان عنه في أوائل هذا العام تأثير كبير على السوق. حيث سيخفض القانون الجديد من أسعار الفائدة على الرهون العقارية إلى 5 بالمئة بالنسبة للأفراد الذين يبلغ دخلهم الشهري 1400 جنيه مصري. بالإضافة إلى ذلك، سوف يكون بإمكان الأفراد الذي يبلغ دخلهم الشهري 15,000 جنيه مصري أو الأسر التي يبلغ دخلها الشهري 20,000 جنيه مصري الحصول على رهون عقارية بسعر فائدة سنوي 10% بموجب هذا القانون. وسوف يتطلب هذا الإصلاح الجديد تحرير القيود على سوق الرهون العقارية.

شريحة عقارات التجزئة توفر فرصًا طويلة الأجل: في ضوء تنامي أعداد سكان القاهرة وزيادة أعداد السكان من الشباب وانضمام المزيد من الأسر إلى الطبقة المتوسطة، سوف تجذب مولات التسوق المتميزة التي تشتمل على وسائل ترفيهية للعائلة الكثير من الزوار كما سترتفع معدلات الإشغال والإيجار بها مقارنة بالمولات الأقل تنافسية. تشير التقديرات إلى أن القاهرة يمكن أن تستوعب مساحات تجزئة إضافية تصل إلى 800,000 متر مربع  بحلول عام 2020، من المقرر أن يكتمل نحو 60% منها قبل نهاية عام 2018. وتشهد هذه الفئة مستويات متزايدة من الاستثمارات الأجنبية، لا سيما في شرائح العلامات التجارية المشهورة والسوبرماركت والهايبرماركت. فقد أعلنت مجموعة اللولو في ديسمبر 2015 أنها تخطط لاستثمار 300 مليون دولار أمريكي لتدشين 10 متاجر ضخمة جديدة "هايبرماركت" في مصر على مدار العامين المقبلين، حيث إنها دخلت السوق المصرية للمرة الأولى في العام 2010. وقد استشهدت الشركة الإماراتية بقوة الاقتصاد المصري وإمكانيات السوق كعاملين رئيسيين وراء قرارها، حيث أعلنت أنها سوف تضاعف صادراتها الزراعية من مصر بمعدل ثلاثة أضعاف خلال عام 2016 وسوف تنشئ مراكز لمعالجة الأغذية داخل الدولة.

زيادة التركيز على إدارة المباني الحالية وصيانتها: من بين الاتجاهات المتوقعة في عام 2016 التركيز مجددًا على إضافة قيمة للمباني الواقعة في المدينة القديمة. ففي ظل تطبيق قوانين الإيجارات القديمة، لا يضخ الملاك أي استثمارات في صيانة المباني مما تسبب في وقوع الكثير من الضحايا بسبب الكوارث الناجمة عن سوء الصيانة.